Ustawa deweloperska to jeden z ważniejszych aktów prawnych dla każdej osoby, która zastanawia się nad nabyciem lokalu. To uregulowanie praw i obowiązków deweloperów, obowiązujących przy sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Warto znać wszelkie regulacje, aby wiedzieć czego się konkretnie spodziewać podczas realizacji własnych planów. Zakupienie mieszkania z rynku pierwotnego często jest obarczone dodatkowym ryzykiem, ponieważ w tym przypadku kupujemy mieszkanie na etapie budowy i niezbędne okaże się podpisanie wiążącej umowy deweloperskiej. W związku z tym wypada znać zapisy znajdujące się w ustawie deweloperskiej. Najczęściej sfinalizowanie wpłaty wstępnej jest związane z zaciągnięciem kredytu gotówkowego. Biorąc pod lupę wspomnianą ustawę deweloperską nasze pieniądze u dewelopera powinny być w pełni bezpieczne, dlatego możemy poczuć się nieco spokojniejsi.
Ustawa deweloperska – czym tak właściwie jest?
Ustawa deweloperska to nic innego, jak potoczna nazwa Ustawy z dnia 16 września 2011 roku (zaczęła obowiązywać od 29 kwietnia 2012 roku). Dotyczy ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. To określenie kilku kluczowych zasad, do których musi się dostosować deweloper. Chodzi m.in. o:
- przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na nabywcę,
- przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na nabywcę.
Najważniejszą informacją dla zainteresowanych osób jest to, że nasze pieniądze są zabezpieczone (chronione) i nie musimy się tym nadmiernie stresować. Ustawa doprowadziła do tego, że środki finansowe trafiają na rachunek powierniczy, a dopiero później są przekazywane deweloperowi (jedynie w sytuacji, w której bank zaakceptuje stopień zaawansowania prac budowlanych). Omawiana ustawa dotyczy nie tylko deweloperów, ale też nabywców.
Po co powstała ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska powstała po to, aby chronić interesy potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym. Dzięki temu można to robić komfortowo i bezstresowo. To również zminimalizowanie ryzyka ogłaszania upadłości przez deweloperów. Deweloperzy nie są w stanie zarządzać środkami finansowymi klientów do momentu, w którym stopień zaawansowania prac budowlanych nie będzie satysfakcjonujący dla banku.
Ustawa deweloperska niesie za sobą również kilka innych zalet, a mianowicie to, że określa finalny termin, w którym nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę. Jeśli tak się nie stanie, klient może zdecydować się na odstąpienie od umowy bez obaw o to, że poniesie z tego tytułu srogie konsekwencje. Oczywiście w pierwszej kolejności warto zapoznać się z wszystkimi zapisami ustawy deweloperskiej i przeanalizować je z doświadczonymi specjalistami. Tylko wtedy będziemy mieli pewność, na czym stoimy i czego możemy się spodziewać w przyszłości.
W ustawie deweloperskiej znajdziemy m.in. prawa i obowiązki obu stron, zasady postępowania w sytuacji, w której deweloper ogłosi upadłość, zasady zawierania umów deweloperskich, zapisy związane z ochroną wpłat dostarczonych przez nabywców oraz treść umowy.
Czy dojdzie do zmian w ustawie deweloperskiej? Na co trzeba się przygotować?
Zastanówmy się w tym momencie nad tym, czy w omawianej ustawie deweloperskiej w najbliższej przyszłości dojdzie do jakichś istotnych zmian? Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2012 roku jest planowana od kilku dobrych lat, lecz nowe regulacje wejdą w życie 1 lipca 2022 roku. Wszelkie inwestycje, które będą zrealizowane po tym dniu będą musiały być poprowadzone zgodnie z nowymi zapisami. Nowa ustawa ma jeszcze bardziej chronić interesy kupujących i ułatwić im ewentualne zrywanie umów (gdy zajdzie taka konieczność, np. w sytuacji, w której deweloper nie będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków). Doprowadzi to do:
- poprawy bezpieczeństwa obrotu prawnego,
- poprawy skuteczności ochrony nabywców domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych.
Jak widać nowe zapisy są potrzebne i skorzysta na tym praktycznie każdy kupujący. Warto byłoby zgłębić swoją wiedzę w tym zakresie i porozmawiać na ten temat z wykwalifikowanymi fachowcami. Dzięki temu uda się nam uniknąć wielu nieporozumień. Nowe przepisy rozszerzyły także zakres umów, które będą pod nie podlegać. Poza deweloperami znowelizowana ustawa będzie dotyczyć np. flipperów mieszkaniowych.
Ustawa deweloperska a zakup mieszkania – jak to wygląda w praktyce?
Wprowadzona w życie w 2012 roku ustawa deweloperska zastąpiła dotychczasową umowę przedwstępną zakupu nieruchomości i od tej pory mówimy o umowie deweloperskiej. Kluczowe jest to, iż we wspomnianej wyżej umowie musi znaleźć się załącznik związany ze wskazaniem ostatecznego terminu przeniesienia praw własności do konkretnego lokalu na kupującego.
Deweloperzy zgodnie z ustawą deweloperską zostali zobowiązani do zakładania specjalnych rachunków powierniczych dla każdej inwestycji z osobna. Dodatkowo warto wspomnieć o możliwości zarezerwowania lokalu (umowa rezerwacyjna), a ustawa reguluje to, jaka jest maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej (nie powinno się jej przekraczać). Brak znajomości zapisów ustawy może skutkować tym, iż zadziałamy na własną niekorzyść, dlatego podejdźmy do tematu na poważnie i nie pozostawiajmy niczego przypadkowi. Ustawa mówi m.in. o tym, że deweloper rozpoczyna sprzedaż mieszkań w momencie, gdy poda do wiadomości publicznej niezbędne informacje na temat danej inwestycji i przygotuje profesjonalny prospekt informacyjny, w którym znajdą się następujące szczegóły:
- cena za mieszkanie,
- termin zakończenia prac budowlanych i przeniesienia prawa własności do nieruchomości na nabywcę,
- dane związane z budowaną nieruchomością,
- sposób dostarczenia środków finansowych przez kupującego,
- warunki odstąpienia od umowy dla kupujących (np. 30 dni od podpisania umowy, gdy nie dostarczono prospektu informacyjnego i 120 dni, gdy deweloper nie przeniósł praw własności do nieruchomości na kupującego).
Zapoznanie się z tymi wszystkimi informacjami sprawia, że gwarantujemy sobie większe bezpieczeństwo i komfort psychiczny, dlatego starajmy się tego nie lekceważyć.
Ustawa deweloperska – krótkie podsumowanie
Czas na krótkie podsumowanie artykułu o ustawie deweloperskiej. To ważny akt prawny dla osób, które zastanawiają się nad nabyciem lokalu. Jest potoczną nazwą dla Ustawy z dnia 16 września 2011 roku i obowiązującej od 29 kwietnia 2012 roku. Dotyczy ochrony praw nabywców domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym.
Kluczowe dla mniej doświadczonych osób jest to, że wpłacane przez nas środki finansowe są silnie chronione, gdyż trafiają na rachunek powierniczy i zostaną przekazane deweloperowi jedynie wtedy, gdy bank zaakceptuje stopień zaawansowania prac budowlanych (z racji tego, że wpłaty wstępne są zwykle finalizowane przy pomocy kredytu gotówkowego).
Ustawa deweloperska ma na celu zminimalizować ryzyko ogłaszania upadłości przez deweloperów. Do tego określa ostateczny termin przeniesienia praw własności nieruchomości na nabywcę (jeśli tak się nie stanie, możemy odstąpić od umowy). W ustawie deweloperskiej znajdziemy przede wszystkim treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki obu stron, zasady zawierania umów, zasady związane z ochroną wpłat i zasady postępowania w sytuacji, gdy deweloper ogłosi upadłość.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej jest planowana od wielu lat, lecz nowe regulacje wejdą w życie 1 lipca 2022 roku. Mają na celu zwiększenie ochrony interesów kupujących, ułatwienie ewentualnego zrywania umów i poprawę bezpieczeństwa obrotu prawnego. Nowe przepisy rozszerzają również zakres umów, które będą im podlegać. Mowa nie tylko o deweloperach, ale też o flipperach mieszkaniowych.
Ustawa deweloperska z 2012 roku zastąpiła dotychczasową umowę przedwstępną zakupu nieruchomości i od tej pory mamy styczność z tzw. umową deweloperską. Deweloperzy zostali zobowiązani do zakładania rachunków powierniczych dla każdej inwestycji z osobna, a dodatkowo uregulowana została maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej (przy rezerwowaniu lokalu). Ustawa mówi też o tym, że deweloper rozpoczyna sprzedaż mieszkań w momencie, w którym publicznie ogłosi najważniejsze informacje na temat danej inwestycji i przygotuje prospekt informacyjny, w którym znajdą się następujące elementy: cena za mieszkanie, termin zakończenia prac budowlanych i przeniesienia praw własności do nieruchomości na kupującego, sposób dostarczenia środków finansowych przez klienta, warunki odstąpienia od umowy (np. 30 dni od podpisania umowy, gdy deweloper nie dostarczy prospektu i 120 dni, gdy nie dojdzie do przeniesienia praw własności) i dane związane z konkretną nieruchomością.
